摘要：在全国楼市都开挂式大涨的时候，三、四线城市也受影响，房价也迎来一波上涨，但是广西来宾市，有个县城，房价还在低价徘徊，这个县城就是象州。象州的矿产资源丰富，重晶石矿探明储量达3000万吨，占广西55.7%，出口量占全国一半以上，被誉为“中国重。...
在全国楼市都开壁挂式大上涨时，三、四线城市也受到影响，房子价格也迈入一波增涨，可是广西来宾市，有一个县里，房子价格仍在廉价彷徨，这一县里便是象州。象州的矿产资源丰富，重晶石矿可采储量达3000万吨级，占广西省55.7%，产销量占全国各地一半以上，被称作“我国重晶石矿之乡”。而象州，最有名的便是象州红米手机和象州露天温泉，象州红米手机栽种有悠久的历史，最自宋代就会有记述。象州露天温泉，旧名濮水名泉，旧名称"花坛露天温泉"。露天温泉之水是来自于离路面五百米隐秘的热岩，山泉水清澈透亮，带有偏硅酸、锶、铜、铁、镁、钙、碘、钡等二十多种对人体健康有好处的营养元素，用以淋浴能够辅助治疗皮肤疾病、肠胃病、消化不好、精神衰弱、风湿等。
尽管象州资源比较丰富，可是人均纯收入却不太高，2017年象州金融企业住户存款余额58.29亿人民币，全县城人口数量36.99数万人，人均存款尾款才约1.57万余元。关键也是由于象州产业结构较为简单，以农牧业为重，另外就是流失人口太多，一、二线城市优秀人才虹情况的危害，无法吸引住并吸引人才。
（象州县里）
象州县里和其它区县一样，多以自建的4-5层天地楼为主导，家庭主要成员组成多二代同堂或是三代同堂为主导，家里组员大多是空巢老人、少年儿童。
因为业务必须，大家走访了一趟象州，对其象州的房市做一个市场摸排，走访了如今在出售的好多个新楼盘，有裕达.翰林府、伟弘.锦绣世家、碧桂圆、尔还中央广场、华鑫名邸。
通过市场调查，发觉现阶段市场中比较热销的户型主要在110㎡到140㎡间的三房和四房，现阶段总体平均价在2900-3600元/平方米中间，总房款在32万至50万左右，按象州县金融机构首套首贷现行政策，最少收款多25%，30年房贷的月供基本上在2200-3000元每月上下。可是据统计，2017年象州县人均存款尾款约1.57万余元每一年，2018年城区人均可支配款1.2万余元每一年，远不能遮盖年借款月供。房产租赁市场，象州县房租简单装修没有家俱两室均值600元-800元一个月，三房800-1000一个月，带家居家具三房1300元-1600一个月，单纯从项目投资角度来讲，租用市场总体收益率校低。
根据对如今在售好几个新楼盘调查发觉，去化很快的新楼盘是裕达.翰林府，2018年3月开始启动市场销售，到2019年5月份，1200套毛胚房现阶段仅存100好几套，除开房地产商具备良好信誉外，本项目的户型图设计也比较合适，住宅小区有开放小区，有一定的绿化园林，并且最初市场市场定位不太高，从2500元/平方米起，现阶段折后平均价在3400元每平方米，房款首付款在12-18万左右，总房款大多数保持在48万以下，合乎象州县人们工资水平。在营销层面，裕达.翰林府根据当地商业服务市场，好几个新楼盘2层-3层商业服务闲置太高，商业氛围较弱的，革除制订2层以上铺面商品，只订制1层铺面，总面积区段在30-75平方米，公摊面积非常少，标价9000-10000块左右，低总价高使用率的有效门面商品，市场马上就进行去总量。
尔海·中央广场，有一栋1-4层小盒子商业服务，也有2栋商住两用，小盒子商业服务如今在招商中，因为已经坐落于老城区城市广场，所在位置好，正对面是县里人民广场和商业街，地区使用价值好，存在的不足便是欠缺绿化园林，推出项目有77平方米、90、112、126、160平方米上下，现在只有少许楼盘正在销售，折后平均价约3700-3900元/㎡。
（尔海.中央广场）
伟弘·锦绣世家二手房新房市场销售、华鑫名邸现房销售，但这俩新楼盘去化不太高，除开房地产商自身品牌的难题，本身质量严重不足，伟弘·锦绣世家和翰林府类似道路，也有一定的绿化园林，尽管搞出2688元/㎡广告宣传价，再加上二手房新房的优点，可是市场去化并不是很的开朗。此项目设计产品中出现了大的不足，以90多平的户型为例子，视觉效果净宽有点儿短，室内空间规格不足宽阔，大客厅并没有预埋景观阳台，日常生活起居晒洗衣物，绝大多数没集中在生活阳台的阳台上。
（照片来自吉屋网）
华鑫名邸质量由一小房子开开发设计，品牌知名度比较有限，地区尽管高品质，但是由于土地限定，仅有2-3栋，并没有园林景观配套设施。工程建筑隔断墙大多数选用红砖头，虽说隔音好一点，但由于红砖隔墙太厚，房间内白白浪费许多总面积，小区的建筑装饰材料用才都比较中低端，门窗铝合金等等都是最划算那类，并且户型图设计不太有效，室内空间消耗太大，虽是现房销售，可是销售额并不太理想。
碧桂圆最爱走农村包围城市线路，它还给象州增添了五星级服务的家里，象州碧桂圆坐落于县里较为的边缘部位，但通过引进暖心的智能化服务、高质量的园林景观、完备的社区配套为项目引入更多增加值，从运营中心、商品品牌展示区、看房子安全通道、高档的楼幢厅堂、装修豪华的样板间，均做足吸人眼球的课程，这一伎俩在营销上具有许多的助推，在其它县里基本上百试百灵，但在象州，它却有点有心无力。为降低建安费，象州碧桂圆就做地面停车场，撤销基本建设地下车库，并且以精装修商品进入市场，根据精装修获得一定的收益，进而弄平建筑工程造价。如今发布商品总面积有127平方米、142平方米、222平方米，价格是4500-6000块左右，不论是首付或是总房款、月供款都非常高，因此冲销量较慢，尤其式222平米的大户型，市场检测体现不太理想后，将方案更改并重新规划商品。
（象州碧桂圆）
房子价格上涨，尽管带动了房地产相关的全产业链及衍化全产业链，但却没有推动与民生银行有关的产业，象州县房市房子价格较2018年虽有一定的增涨，可是人均纯收入尚无法跟上全国房价上涨速度。而设计中各个阶段，土建工程、人力资源、财务成本均有一定的增涨，土地成本加建安费均有所增加，预埋给的营销价格空间越来越低，假如早期建筑设计和设计成本没保持住，超出预算的那一部分想要通过中后期营销推广价格上涨摊薄，一旦遇到房市急冷，小房地产企业的日子的就难过了，严重后果乃至面临倒闭。因此，并非所有下移开发设计都可以赢利。
