摘要：千辛万苦买到房子只是万里长征的第一步。交房、验房、装修、物业服务、居住体验才是真正房产价值的落地。交房过程可谓是承上启下，一是可以零距离全方位评测房子的软硬件，二是可以预判此后的物业服务和配套，因而这是一个新媳妇入门掀盖头的关键时刻。万科城...
千辛万苦买到房子只是万里长征的第一步。
交房、验房、装修、物业服务、居住体验才是真正房产价值的落地。
交房过程可谓是承上启下，一是可以零距离全方位评测房子的软硬件，二是可以预判此后的物业服务和配套，因而这是一个新媳妇入门掀盖头的关键时刻。
万科城是郑州的超级大盘，更是万科有史以来最大体量的项目，也是万科最成熟的刚需系列。作为综合实力超强的业内龙头，其交房可做一个参照的标杆。
郑州，2018年五一档期，万科城四期交房，笔者碰巧亲密接触，不妨管中窥豹，冷眼评判。
业内公认，万科公司藏龙卧虎，其拿地、规划、推盘、交房、物业都是反复推演和测算过的，可谓是中国最鸡贼的开发商之一。
每一个细节和环节看似简单，其背后都是智力和技巧的博弈和沉淀。
一个江湖大佬的百般机巧，一个浸淫房市多年的老炮，在智力和经验的碰撞下，能揭示多少冰山的秘密呢？尽管这里的水位深不可测。
图：万科城四期
01
神奇——万科城四期的秘密
万科城总体规划八期，地块错综复杂，对于居住10万级数的超级大盘，主刀者时空的布局和推盘节奏堪称教科书级别。
其头炮是一二三期成片开发，高，实在是高。一二期和郑大新校区比邻而居，不可能失败。环顾中国一二线中心城市，超级大学新区的周边，在此布局几乎是百战百胜。
简配精装外加超级品牌，一二期如期消化，万科成为第一个在郑州成功开疆拓土的龙头房企。
三期是区位的升级大战，距离地铁站最近，万科见机改变策略，其三期开始价格跳涨，顺利售罄。
回顾当时，郑州房市整体气氛平淡，万科城三期又在高新区西四环附近。即使如此，三期尽显其老道功力，每次价格的抬升幅度和消化周期都是如此精准。
图：万科城一二三期实拍
四期是最难打的一场牌。相对于一二三期，四期孤悬4公里以外，周围一片荒芜。
四期的推盘和开售，成为万科城操盘者最大的考验，这是八期大战的最重要一环。
怎么办？主刀者做了重大的调整，一是单价降下来，长期维持在8000到8500的水准；二是零星开盘，小批量推送，试水前行。
饶是如此，2016年中期以前，万科城四期还是处于一个煎熬期。
2016年中期之后，郑州房市进入牛市，各大楼盘开始引爆。
饶是如此，作为骨灰级大师，万科城四期依然是小心翼翼的推升价格。
当北区的康桥朗城已经发烫发热之际（单价从9000多跃到13000左右），万科城的单价还在8500左右徘徊。
如果说万科有一个软肋的话，那就是其略显保守的风格。
买万科的房子从来沾不上短期的便宜，但是2016年6、7月份，单价8500左右的万科城，成为一个转瞬即逝的绝佳窗口期。
四期这块硬骨头终于啃下了，但是四期或许得出了一个教训。牛市中后期之后，其高层渐渐热销，但其洋房一直不温不火，成为一时鸡肋。
或许因为这个缘故，一街之隔的五期调整思路，以全高层推出，彻底摈弃了鸡肋的洋房。
四五期胜局已定，郑州牛市余温，主刀者快马加鞭，光速推出了相对袖珍的六期。
好鸡贼，万科城四五期达到13500的单价时，市场接受度已经有所犹豫。相形之下，六期位置更好，价位近似，所以六期光速出清。
万科还在千机变。
最新信息披露如下，万科城七期主打湖心岛的概念。这张牌已经相对好打了，一是湖心岛包装；二是万科千年简装升级；三是双湖新城规划。
可惜的是，万科不放过赚任何一个溢价的机会。坊间最新说法如下，万科城七期，两房单价15000左右，其他单价14500左右。
全无怪乎如此，全国的地产老炮经常这么戏言，万科的房子靠谱省心，但是你在买入时很难占一个铜板的便宜。
虽然如此，万科项目在全国基本都是热销。短期没有便宜，但是中长期有价值潜力，依然可以打动很多人。
在交房这个节点，楼盘才露出了真实的五官和身段。一套房子的价值可以摸得着看得见想得清了。
万科城四期到底是什么面目呢？
图：万科城四期
02
前戏——交房程序周密，但你得饿肚子
远在焦作的朋友如约而至，笔者全程陪同。交房的程序有如下特色：
1、现场布置经济合理。临时撑开的大帐篷，其背后有简易的活动式厕所，各种服务帐篷就扎在四期北门口附近。
图：万科城四期交房现场
2、流水办理程序规范。进门之后，就有人全程接待引领。笔者有两点印象深刻。一是现场服务人员貌似在校或刚刚毕业的大学生，大部分都比较精干，且服务相对规范。二是朋友交房手续总计耗时不到四十分钟。其间现场秩序并不混乱，等待者多半在临时椅子上看电影。
1、服务太小气。朋友从焦作驱车赶来，手续办理完毕已经是中午12点半，饥肠辘辘。现场没有瓶装水，只是简易的桶装水。此外，主食只是角落处的小点心，供应量极小，主打品种是袖珍版的。朋友走过去，盘中几乎是荡然无存。询问之后，烘培者答曰，需要等待。
2、物业费绑定银行卡。理论上而言，可以带来正规和便捷。但是细思极恐，后续物业费万科可能会准时提前扣除。如果你对物业不满意，在交涉中将处于明显的弱势。物业费应当足额按时缴纳，但是前提是物业服务的满意度达标。
3、当天门禁卡暂且只办一张。这或许是为了简化流程。但是万科城业主中外地客户比例不低。来一趟不容易，干嘛不统一办理呢？
领取了廉价的绿萝和炭包之后，验房师陪同验房。
03
入门——大错不犯，小错不断
1、户型相对方正，预留一些收纳空间。
朋友买的是89平的边户，小三房。餐厅、客厅、三个卧室都是相对方正。同样面积，方正的房间利用率最高。此外，主卧配置了超大飘窗，其一侧预留了飘窗柜的收纳空间，客厅一个转角处也设置了一个920*650*2680的超大收纳空间。
图：万科城四期主卧
2、整体施工平整度和垂直度相对合规。笔者拿了激光尺，简单量测。室内净高约2.68左右，几个测点误差很小。
1、推门而入的一瞬间，味道特别明显，超出笔者的意料。
2、装修标准过于陈旧。双层塑钢推拉窗，老掉牙的抽油烟机和马桶，突兀而立的暖气片，这完全是十年前的标准。万科是成本控制的大师，但是也需要与时俱进吧。对于大多数人而言，这些配置用着郁闷，弃之可惜。
图：卧室门、洗手池和突兀的暖气片
3、精细化方面不足。以事论事，笔者朋友所买的房子，玄关处鞋柜和浴柜的柜门，开关迟钝，活页松动，类似于十八线乡村的安装水准；推拉门把手漆面破损严重，打开窗户，型材外面污色斑驳。
图：阳台窗户密封胶处理欠佳
4、验房师年轻而相对业余，因为时间紧，朋友进门后三分钟内就签了字。后来出门抄电表，表箱外污浊不堪，数据严重看不清。理论上而言，验房师应当电话相关人士，将锁箱打开。但是朋友是大大咧咧的人，验房师耗时三分钟，说可能是这个数据，朋友胡乱看一眼也就认可了。
以下内容仅供参考，因为其信息源于万科城一个小型业主群（100人左右）。
据说，验房师也有评比，每天验的多有奖励，第一名300，第二名200，第三名100。验房是大事，以此为奖，对业主是极大的不公平。
据群里某人反映，他一家就有这么多瑕疵，可视电话坏了，地板鼓起了，门把手一拉就掉了，天花板有污渍了，门封条也坏了。
按照笔者所观所测，万科城简装交付谈不上精细化。
04
景观——花钱不多，办事不少，什么都有，亮点不多
其实景观的规划和设置是开发商综合能力的一大测试。
举例而言，水系于景观中画龙点睛，但是其后的维护需要高成本。因而不少例子中，项目使用三五年后，水系反而成为景观的累赘和败笔。
具体到万科城四期，其景观配置和成本控制是如下的博弈平衡。
1、坡地景观，树草比例适当。
图：坡地景观
2、有些地方还算小亮点。某些草地区域以石板散落其中，其铺设规划应该是精心布置的，既是绿化区的点缀，又方便业主穿越其中。
图：社区内绿地
3、没有水系景观等复杂的设置，正门口处有水池，主要干道大面整齐，其后期的维护费用低，容易保证景观后期的稳定性。
图：社区北入口水系
4、儿童乐园、乒乓球区、公共休息区都有所兼顾。
图：社区内活动区
1、树木直径一般，没有所谓的合围大树。目光所及之处，直观感觉其绿化成本应是比较低的。
2、路面的水槽等细节，不是304不锈钢等渐成主流的配置（其实很多开发商的刚需大盘已经广泛采用304不锈钢配件了）。
图：路旁排水槽
图：无障碍通道
3、儿童游乐区太小，器具过于单调。对于年轻人为主的刚需大盘，这是明显的不足。
图：儿童游乐区
4、公共休息区也是同样逻辑，作为庞大数量的配套业主而言，这点休息区还不够填牙缝的。
图：公共休息区
5、景观中央区设置了一些简化版的风雨连廊，何妨多延长一些，最好可以通达到各个楼栋，这样也增加不了多少成本。
图：风雨连廊
05
地下车库——有惊无险
理论上而言，车位并没有具备交付条件，因为北门附近的通道并没有开通。
朋友预交了一年的车位管理费（1080元）之后，驶入了小区边的通道口，笔者也得以观之。
1、车位布局整体合理，通道动线和车位分区中规中矩。一台雅阁车也可以轻松地定格字标准车位中。
2、朋友选的是有左柱子的车位，下车之后，步行至电梯，其路线通达性还算良好，也方便日后拿重物上电梯。
图：地下车库
1、地下车库排水沟保护不行。以下是亲身经历，朋友倒车转向之际，突然听到一声大喝，停，停，停，后面有坑。旁边一个三轮车司机专程停车提醒。下车一看，惊出一身冷汗。车子后轮距离排水沟二十厘米左右，排水沟上没有任何覆盖，赤裸裸一个大洞。如果车子没有及时停下，必然要陷落其中。热心司机爽朗地说，这个遮盖被压坏了，已经被抽掉了，你以后开车得注意这一点。
这是车位交付的第一天，里面几乎没有车辆行驶，排水沟怎么会被压坏？即使压坏了，其周边没有任何警示和阻挡标志。
图：坏掉的排水沟遮盖
图：正常的排水沟遮盖
2、地下车库地面及墙面没有甚么特殊的处理，平平淡淡。
尽管如此，万科城的车位价格相对便宜，据说可以一户买两个。和地市相比，和一二线同级城市相比，其车位依然有明显的投资价值。
图：地下车库
06
花钱到高潮——万科美居装修解密
纠结半个小时之后，朋友还是决定选用万科装修的配套品牌，理由如下：
1、如果装修亲力亲为，无法承担时间和精力成本，再加上他不在郑州居住。
2、便宜货不一定便宜，如果去装修市场货比三家，好东西不便宜，便宜东西水分又往往更大，用一段时间还得更换。
深入了解万科美居之后，笔者有以下评判。
1、万科太精明了。装修商家入驻，应当交保证金，这是一笔收入；置业者缴钱对象也是万科物业，这又是一笔收入；置业者验收合格后，万科才会将钱转入商家，这还是一笔收入。
图：万科城四期样板间门口的家装公司活动现场
对于进驻商家而言，即使利润率低一些，活多活集中活顺手，这是个好生意。
对于置业者而言，即使价格高一些，有万科物业全程监管，如果验收不满意，可以要求整改乃至返工，这是个好保证。
对于万科物业而言，几乎没有什么成本，可以通吃两头的红利，这是名利双收的好生意。
2、绝大多数商家是长期合作的品牌。简单举例如下：家居有健威、曲美、索菲亚等；封阳台是美勒；壁纸是雅琪诺；卫浴隔断和配件是九牧；热水器是能率；空调是格力美的；洗衣机冰箱是美的；电视机是tcl。
1、3万元门槛
如果在万科配套商家订购装修用品累计3万元以上，可以享受钥匙托管服务。业主此后几乎可以置身事外，不必鞍马劳顿事必躬亲。
笔者以为，这个门槛可以去掉或者设置的低一些，可以惠及更多的人群。
2、价格
对于万科和商家而言，是在商言商，追求利润无可厚非。
提高一个维度而讲，对于万科这样的超级体量，如果价格再优惠一些。订购者数量将庞大得多，或许双赢效果更好一些。
以下是万科某装修方案的报价单，仁者见仁智者见智吧。
现场各样板房热火朝天，前来观摩者和订购者络绎不绝。
笔者这么理解，如果装修完毕之后，大多数业主要么是业余水准，要么是时间仓促，多数人恐怕还是草草验收。
对于门窗、家居、卫浴、壁纸、窗帘、灯具，万科能否给出一个相对具体的验收标准。如此以来，业主届时将心里有数逐条对比。
作为一个宇宙级的房企，提供一些验收标准应该是举手之劳的。
图：万科城四期卧室壁纸
图：万科城四期的塑钢窗
其次，如果能提供一些辅助工具，例如检测尺寸和垂直度的激光尺，检测室内污染物含量的实测仪器。这样以来，业主可以验收之时得心应手。
氡、甲醛、笨、氨、TVOC（挥发性有机化合物），是室内环境污染的五个典型有害物，其含量均有严格的规范规定，业主在居住前也有必要了解一下。
图：家装效果图
家居
A、各种品牌报价不一，一是品牌档次不同；二是所选材质不同。普通定制家居多是实木颗粒板为主，业主可以询问其边框所选的树种，综合评判。
B、对于报价单而言，其床的价格是最普通的床，几乎没有储物功能；对于大多数业主而言，你所需要的是储物海量的高箱床。如果升级为高箱床，各品牌都有明显的加价，你要心里有数。
C、全屋定制已经成为一个趋势，可以充分利用空间。但是定制价基础上往往有附加收费。以索菲亚为例，加一个普通抽屉200元，加一个普通衣镜400元，你需要合理的规划。
D、定制家居通常是按照水平投影面积来计价，设计师会提供相关的方案和效果图。业主可以注意三点，一是设计师的方案仅供参考，你完全可以自己拿出更合适的方案；二是对于柜体而言，你可以设置尽可能多的隔断空白区，例如书房玄关、飘窗、客厅柜体，你可以设置成一个或两个空白区，既是天然的展示隔断，又不需要花一分钱；三是柜体的进深通常在550毫米范围内，这是一个标准尺寸，如果设计师给你的尺寸是400或450，你觉得有必要加深尺寸加大容量，不妨更改到550左右，前提是整体和谐。
E、床体的价格是不包含床垫的，通常品牌床垫的价格不菲。对于手头紧张者，可以暂且不订床垫，日后添置。
总体而言，家居定制行业是一个相对暴利和霸王的行业，订购者下全款定制，厂家零风险制造和安装。与其他行业相比，定制家居行业几乎是一个零风险高利润的奇葩。
图：万科城四期封装前的南向阳台
不同的封装者报价相差巨大，笔者以为，应当优先考虑优质型材和玻璃的安装公司。
据说，万科城历史上出现过惊人一幕，某位业主阳台封装的窗体曾经坠落过一次，幸好没有人员伤亡。
凤铝和兴发型材相对是郑州市场接受度比较高的品牌，型材的壁厚，五金件的品质，密封条的质量，最好有个预先的了解。
虽然内开内导窗单价高于推拉窗，但是前者气密性水密性抗风压变形性能更佳，已经成为主流的配置。
图：家装效果图
这是两个谜一样的行业。
窗帘布的成本、配件的成本，一直就是家装市场之迷。
防光隔热耐洗是窗帘布的核心指标，配件牢固结实不变色是关键要素。
这些小众行业水太深，而主妇们对此又特别痴迷，建议选用知根知底的门店或公司了。
理论上而言，壁纸粘贴前应该刨掉漆面层，但是不少商家都是简单施工，基面涂刷处理剂之后，就铺胶粘贴。
特别提醒，对于高层业主，尽量选择壁纸，因为高层入住之后，其墙漆通常会开裂的。保守而言，五层乃至于七层以下住户，墙漆和壁纸都可以选择。
图：家装效果图
大牌灯具也可以选择网上旗舰店购买，另外线下支付安装费。
对于卫浴花洒毛巾杆手纸架之类的配件，各大品牌都会有定期的促销，安装也比较简单，业主可以有更大的选择余地。
微装而言，万科城有其最大的特色，洗脸盘两侧一如既往的不沾瓷砖，难道这里是一个巨大的奶酪？
如果不粘贴壁纸的话，还是建议做一下窗套，否则的话，雨水渗漏，灰尘积淀，够你郁闷的。
特别提醒的是，如果有装修的打算，无论你选用什么公司什么品牌什么等级（和万科无关），如果你有余力，还是务必尽早装修，因为人工费的趋势是越来越高。
万科所有配套装修都有其质保期，不妨将其范围推而广之。
笔者提供一组规范数据，以供读者参考。
对于房屋而言，国家都明确了其最低的保修期限。房屋保修期从验收合格之日起计算，这肯定是你交房前的日期。
地基基础和主体结构，为结构使用的合理年限。通俗而言，就是终身保修。对于绝大多数民用住宅而言，其合理使用年限是50年（设计基准期）。
屋面防水工程，有防水要求的卫生间，房间和外墙面的防渗漏，为5年。
供热和供冷系统，分别为2个采暖期、2个共冷期，注意，这并不是2年。
电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
这是国家法定的最低保修期，这是每个业主应有的权利，你应当知道。
图：万科城四期洋房景观
结 语
朋友累计花了将近6万元，绝大部分东西已经配齐，相对尽兴而归。
笔者整理思路后，有如下的启示：
1、相对于河南地市的建标而言，朋友还是基本满意万科城的交付标准。相对于地市本地开发商8000多的毛坯房价格而言（位置好的地段），郑州品牌大盘还是有明显性价比优势的。
2、万科城的交房程序相对规范，其配套装修的验收制度可谓坐收渔利。虽然如此，业主的装修压力可以减少许多，验收环节也有了一定的话语权，这个经验有一定的推广价值。
3、万科城的简装房是十年前的标准，过于落伍了。这或许是万科成本控制下的决策吧。万科城七期有望装修升级，这是其必然选择。
此时此地之郑州，如果万科装修再不升级，其过往标准或许真成了一个笑话。
4、万科城精细化还有明显的不足。地面，墙面、柜体、门窗在工艺上还有提升的空间，这些瑕疵是可以通过强化管理和监控而消除到最小限度的。
5、路面水槽、车库排水沟等不容易觉察的细节，没有亮点。成本可以控制，但是其前提是满足基本的品质和顺应时代的升级。
6、万科城四期1、2号楼在设计上有所瑕疵，进入单元大厅之后，需要转过两个小门，才能达到电梯间，这两个小门貌似是疏散门（没有求证）。相对于其他楼栋而言，这是个不便之处。此外，对于34层的两梯四户而言，电梯容量和尺寸偏小了。
7、万科配套的装修商家，最好能价格再惠民一些；即使不能优惠，希望能提供一些验收的具体标准；即使没有提供标准，也希望提供一些辅助性的检测用具，即使业主出钱租赁也可以。
总体而言，当年8000多单价入手万科城四期，尽管也有些细节问题、建标配套问题，但是应该说还是物有所值，可以给90分。如果以当下价格和建标去看现在交付的万科城四期也有失偏颇。这是当下很多购房者需要调整的心态。
但是作为一个超级房企，作为一个收获郑州丰厚红利的开发商，你咋这么小气？
真心希望万科在此基础上能够给郑州购房者带来惊喜，用高建标、精细施工、甚至甩个大红包给万科粉们。
交房只是一个开始，建筑好坏均已不可重来。新娘子掀开了红盖头，以后日子过得怎么样，就看万科物业和万科地产的持续投入了，希望万科在这两方面都能做得更好，让业主们幸福开心地继续追随万科。
