摘要：本文首发，微信公号：楼市锐观察今年的莱山，好像比以前低调了。眼看着最大的两个“竞争对手”，芝罘区和开发区，一个幸福新城、海上世界、芝罘仙境、只楚旧改进行的火热；一个独享自贸区福利，向西还有八角人才港、空港新区甚至是对接蓬莱划区在等着。相比之...
本文首发，微信公号：楼市锐观察
今年的莱山，好像比以前低调了。
眼看着最大的两个“竞争对手”，芝罘区和开发区，一个幸福新城、海上世界、芝罘仙境、只楚旧改进行的火热；
一个独享自贸区福利，向西还有八角人才港、空港新区甚至是对接蓬莱划区在等着。
相比之下，莱山几乎是没有什么值得宣传的新闻。但作为现在烟台人置业的一个高点，莱山的许多点，更让人羡慕。
随着莱山基础设施及配套的不断完善，莱山的居住氛围越来越浓厚。
今年8月份，山东文登整骨医院烟台分院正式投入运营，是莱山区的首家三甲医院。目前莱山还有两所三甲医院，烟台山医院莱山新院和毓璜顶医院莱山分院。
文登整骨医院外景
烟台山新院28号已正式试营业，可以说医院是所有配套中仅次于学校的部分。
目前除了芝罘城芯，有毓璜顶医院的加持。完善医疗布局后的莱山，可以说拥有烟台最好的资源。
这一点开发区人民深有体会，在头条上关于烟台山新院试营业的留言中，一大半都是关于开发区更应该多建几所三甲医院的信息。
其实仅从位置看，开发区要到芝罘城区的医院，比从莱山出发要花的时间更多。看着莱山这些配套的升级，怎能不羡慕。
除了医疗方面，目前莱山的教育资源也在进一步丰富。上个月的15号，莱山区规划了两所新学校，分别是埃维实验学校和孔家滩小学。
同时大庄小学、大郝家小学也由莱山区政府投资重点工程建设管理处建设，大庄小学位于莱山区长安路以西、大庄小区北部。大郝家小学位于莱山区港城东大街以南、虎山南路以东。
莱山科技小区的西地块同样在规划一所小学，紧邻万科翡翠长安与逛荡河公园。
孔家滩小学，万科翡翠大道与莱山一中西侧
埃维实验学校效果图
目前烟台最好的教育资源依旧是在芝罘区，尤其是一中的存在。
而莱山可以说承接了芝罘区外溢的买房需求，怎么说呢，以前的有钱人基本上都在芝罘区。
随着莱山的开发，市政府的搬入，莱山成为目前烟台房价最高的地方，也是改善项目最多的地方。
居住人数的增加，相应的配套就会不断完善。
今年烟台整体的市场就是出于库存增多的状态，之前没房卖的莱山，今年新项目也是扎堆出来了。
光是围绕三滩这一个片区，就有万科的两个翡翠系项目、中海长安云锦、远洋东莱郡、万光中华城、上海滩花园等项目。
从价格来看在烟台都属于偏向改善的区域，但烟台现在的改善客户其实是没有这么多的，更何况在19年这个楼市下行的年份。
来，提个问题，烟台房价水分最大的地方是哪？我个人的想法，就是莱山。
当然，烟台的房价对比来看水分没那么大，最大的地方也就是两三千的差距。所以今年莱山新项目在定价的时候，基本上都低于大家的心理预期。
例如万科某项目，高端产品系带精装，朋友圈看到有的房源只卖到了一万三千多。虽说存在特价噱头的可能，但放在去年这样的产品在莱山怎么也得一万五六你信不信。
而莱山区2019年度共计成交12宗商住类土地，总价合计40.37亿元，平均成交楼面价4412元/㎡，平均溢价率17.03%。
（ps：本周2019烟台土拍详细解读，记得关注）
只从楼面价来看，莱山区又是位于第一位，芝罘区只有3921元/㎡，高楼面价意味着莱山接下来的项目价格可能还是烟台最高的。
前11个月烟台房价，莱山区拔得头筹
不过在挤水分后，已经趋于理性，之前想在莱山买房子的但碍于价格的购房者可以考虑一下了。
关于南站扩建，我认为从中获益最多的，应该是莱山。莱山目前靠海的区域基本上建设完成了，大学、商业、人口都不缺，而东西方向难以扩展，只能向内发展。
向内的话高铁会成为一个依托，而且目前南站预留了轨道交通的线路，将来地铁打通，这里会成为新的交通枢纽站。
目前很多莱山南部的项目也以高铁为卖点尽心宣传。并不是说你买房就是因为高铁，因为谁也不会为了一年坐不了几次的高铁而确定买房这么大的事情。
是因为政府既然规划一个高铁新区，必然会为这里引入人口、产业布局等做出规划。目前烟台南站除了扩建十倍，还有外延的服务区。
直接服务的也是东部莱山、高新区，对于莱山来说，依托南站，大有文章扩做。
总体来看你会发现，虽然2019年的莱山比较低调，但不管是内部的城建优化，还是外部规划带动，都让莱山成为一个更加适合居住的地方。
这可能比口号更让人期待。
