摘要：齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 马玉姝3月11日，张店发布《山东张店经济开发区低效用地认定及处置办法（试行）》（下称《办法》），自4月6日起，在全区开展布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧、亩均效益低的现状工业用地处置专项行动。《办法》明确了低...
齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 马玉姝
3月11日，张店发布《山东张店经济开发区低效用地认定及处置办法（试行）》（下称《办法》），自4月6日起，在全区开展布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧、亩均效益低的现状工业用地处置专项行动。
《办法》明确了低效用地的判断标准。其中包括，已开发建设，但在规定或约定的期限内建设状况未达到规划许可、施工许可等行政许可文件规定的容积率、建筑密度等建设指标要求和土地出让合同以及投资协议书、入驻园区协议书、供地协议书等协议约定的投资强度的建设用地。
项目已建成，但处于停产状态2年（含2年）以上；或企业生产正常但近三年平均投入产出强度等控制指标明显低于地方行业平均水平，近一年亩均税收未达18万元/亩（参照《山东省建设用地控制标准2019年版》）的土地。
国家、省、市、区产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；不符合经开区产业定位要求的产业用地。
建筑布局散乱、设施落后危旧，总体规划、控制性详细规划、专项规划及张店经开区城市设计确定实施“退二进三”、“退二进二”的工业用地和确定改造的老工业区域、城中村等。
《办法》提出，低效用地再开发采用三种模式，即自主开发、合作开发和政府收储。
除法律法规明确规定、国有土地划拨决定书、国有土地使用权出让合同明确约定以及依本办法确定应当由政府收回土地使用权的土地外，在符合规划的前提下，低效用地原土地使用权人可自主改造开发。
对于自主改造开发地块，应根据张店经开区城市设计、控制性详细规划、产业定位、行业分类、发展前景等，明确用地企业改造提升和改善经营的具体指标。张店经开区、自然资源和规划部门应与土地使用权人签订自主改造履约监管协议，明确用地标准、建筑标准、建设期限、企业承诺事项、违约责任等，并按约定予以奖惩。协议自签订之日起一年内，需完成相关规划设计及建设手续并开工建设，三年内达到约定的各项指标要求。
用地企业无能力独立完成提升改造，或根据规划、张店经开区城市设计需2宗（含2宗）以上土地合并开发利用的，可通过资产置换、联营、入股、转让等方式，实行多企业联合改造开发或者按照相应价值置换新建资产。也可引入其他企业投资合作实施改造开发。
此外，对于法律法规规定应当收回土地使用权的；禁止类、淘汰类产业及不符合国家、省、市、区、经开区安全、环保、规划及产业定位要求，且按照规定无法完成自主改造的；原土地使用权人没有自主提升改造或合作开发意愿或虽有改造开发意愿，但没有改造开发能力和达不成合作的；因原土地使用权人自身原因，未能按照自主改造履约监管协议约定启动和完成改造的等用地，由政府依法收回土地使用权重新利用，并应依据相关法律法规给予合理补偿。涉及国有土地上房屋征收的，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行。
对于原土地使用权人没有自主提升改造意愿或虽有改造开发意愿，但没有改造开发能力（本办法实施后，原土地使有权人对土地一年内无重新规划利用计划；拒绝签订履约监管协议）的用地，可由原土地使用权人在启动（或完成）自主提升改造之前向张店经开区管委会提出申请，报经区政府批准，通过协商完成政府收购，并依法办理不动产转让手续。
对因收回或收购原土地使用权，企业需迁址重建的，除享受改造开发政策外，依据法律法规和张店区产业政策，在用地选址、土地审批、用地规模与计划安排等方面，在张店区范围内给予积极支持。
