摘要：阿宝十岁，邻居蓓蒂六岁。两个人从假三层爬上屋顶，瓦片温热，眼里是半个卢湾区，前面香山路，东面复兴公园，东面偏北，看见祖父独幢洋房一角，西面后方，皋兰路尼古拉斯东正教堂……——来自金宇澄《繁花》优秀的城市不单有建筑，更有故事！两者往往相互映衬...
阿宝十岁，邻居蓓蒂六岁。两个人从假三层爬上屋顶，瓦片温热，眼里是半个卢湾区，前面香山路，东面复兴公园，东面偏北，看见祖父独幢洋房一角，西面后方，皋兰路尼古拉斯东正教堂……
——来自金宇澄《繁花》
优秀的城市不单有建筑，更有故事！
两者往往相互映衬！
故事源于历史，沉淀在建筑，娓娓然讲述；所以，地标性历史文化街区于名城必不可少，比如南京的夫子庙、广州的永庆坊，亦或是上海的豫园。
它们不仅仅是建筑，更是文化街区，承载了城市精神和人文情怀！
但上海豫园似乎差了点意思！
作为著名的江南古典园林，豫园有着超460多年的历史，在很多上海市民心目中，地处上海老城厢核心区域的豫园有着特殊的历史意义。“到城隍庙去白相相”，已嵌入上海老百姓的寻常。
可另一方面，环境有些杂乱，特色不明显也饱受诟病，甚至有网友给出了“卖各种没用的小商品和难吃的所谓上海特产”这种评价，并获得较多点赞。
真是这样么？
也许每个城市街区随着时代发展都需要升级，而豫园的升级改造也即将揭开大幕，这又是怎样的一个精彩故事呢？
01
豫园的历史与当下
一条人民路、一条中华路，围起了圆形的上海老城厢。过去20多年来，老城厢内的豫园商城从1.8万平米扩增到10万平米，逐步成为全国知名的文化商业地标。
而豫园的历史绝不仅于此，豫园原是明朝嘉靖年间潘允端私园。造园的目的在《豫园记》中说得清楚：“匾曰‘豫园’，取愉悦老亲意也。”建园目的是想让父母在园中安度晚年。
后历经时光更迭，八国联军的英军曾以园中湖心亭为指挥部，小刀会的城北指挥所就设在点春堂，嘉庆、道光后这里行业会所蜂起，更历经过淞沪会战的战火洗礼；1956年经市政府批准，拨出专款修复。
豫园商城源于150多年前清朝同治年间的老城隍庙，市场经历了由庙市→老城隍庙市场→豫园商场→豫园商城的历史演变过程。
紧邻豫园的福佑地块上，历史建筑也是随处可见：位于梧桐路137号的世春堂、位于人民路1号的童涵春堂、中华路5号的仁记珠宝银楼等，均为百年前的上世纪建筑，为典型的西式建筑风格。
不久前复星旗下豫园股份携手蚂蚁集团成为福佑路地块实施主体，但在此之前，复星郭主席就已经在人民路外滩鏖战已久，与片区渊源颇深！
在2017年郭广昌将复星集团总部搬到BFC外滩金融中心之前，曾与SOHO中国曾缠斗数年。
2010年，彼时戴志康的“证大系”以92.2亿元摘得上海外滩8-1地块，后将地块出售给海之门股份，而海之门股份复星、证大、绿城分别持有50%、40%、10%股份！
其后，证大和绿城现金紧张，复星也不宽裕，根据SOHO方面说法，是复星想要低价收购证大和绿城持有的股份再高价转卖给SOHO中国，然而没谈拢，证大和绿城本来就认识潘石屹老板，本着“没有中间商赚差价”的原则，直接绕过复星，把这50%股份卖给了SOHO中国。
复星则在2012年则将这三家都告上了法庭，理由是违反了大股东的优先认购权！
后复星胜诉，双方调解，至2015年9月，SOHO退出，复星国际持有外滩8-1地块的全部股权！后打造成为BFC项目（外滩金融中心）。
不单此事，复星还曾将BFC50%的股权卖给了嘉兴盛世神州稳利投资合伙企业，直到今年，又花费63.42亿元从中融信托手里买回。
而不远处，则是SOHO中国打造的外滩SOHO！
但不论如何，如今，以此连接而成的“大豫园片区”都将由复星接手打造！
02
未来的大豫园片区：总建筑面积超100万㎡
说回大豫园片区，为什么要开发？
因为随着上海不断发展，消费者的需求也日益迭代升级。10万平米的豫园商城，已不足以承载城市年轻人的文化需求和商业升级需要。
怎么办？
改造升级是必须的。
“大豫园”片区的构想轰然出炉!
怎么一个大法，还不得不提不久前备受瞩目的上海外滩“宝藏”地块——黄浦区福佑地块宣布花落豫园股份与蚂蚁集团组成的联合体。福佑路项目纳入整体开发之后，将与现有的豫园商城、外滩金融中心，以及即将启动建设的豫园二期项目等，共同组成“大豫园”片区!
其中虚线部分为住宅部分
根据规划，当福佑项目这块重要“拼图”纳入整体开发之后，将与现有的豫园商城、外滩金融中心，以及即将启动建设的豫园二期项目等，共同组成一个总建面超过100万平米的超级文化商业综合体，涵盖文化、商业、办公、休闲、居住等诸多功能。
据上海土地市场官网的公告，福佑地块最终实施主体为上海复祐实业发展有限公司、上海云玓企业管理咨询有限公司联合体，股权穿透后可见，该实施主体即郭广昌的豫园股份（SH600655，股价 8.03 元，市值 312.5 亿元）和马云的蚂蚁集团。
据业内人士透露，复星将主要负责商业和住宅部分，而蚂蚁方面则将助力办公和产业部分。
有相关消息称，福佑地块建成后，蚂蚁集团还将新增约6万方的自持办公物业，从这个网传的自持办公物业体量来看，大概率指向了容积率5.25、占地面积11452.9方的225-02地块。
复星是黄浦老城厢片区的深耕者，在福佑地块旁，42万平方米建面的BFC外滩金融中心，以及豫园商城一、二、三期，都是复星的手笔。
再加上福佑地块，复星将在老城厢打造出连为一体的“大豫园片区”，这将是一个巨无霸商业办公集群!
复星国际联席CEO、上海国际时尚联合会会长徐晓亮表示，“复星及豫园股份有幸成为‘大豫园片区’的建设者，将通过打造‘东方生活美学设计示范集聚地’，为家庭生活创造更美好的体验”。
从规划图看，整个片区造型宛如一个“城市T台”，散发三重气质：豫园一期主打传统江南风情，豫园二期主打中国原创首发概念，福佑地块和外滩金融中心主打全球艺文荟萃，将持续开展具有国际影响力的大型文化艺术活动。
03
多重难度：资金、保护、税收缺一不可
但实际上，大豫园片区打造还是难度非常高的，从福佑地块的出让条件上就可见一斑，主要几个难点如下：
其一，住宅不能快速回笼资金！
地块遴选要求称，住宅建筑面积不能超过4.99万平方米，商业建筑总面积不超过3.87万平方米，办公建筑总面积不超过9万平方米。住宅建筑面积只占总建面的约27.7%，还不足三成，尽管地块位置处于 " 上海市中心里的中心 "，参考周边楼盘，未来住宅部分的均价或将超过 15 万元 / 平方米。
但实际上开发商根本没法“赚快钱”，需要在这个项目中沉淀的长期资金太多了。受让人按照出让年限整体持有商业物业，自持建筑面积不低于 60% 的办公物业不少于 20 年。
其二，文物古迹保护条件苛刻！
看一下福佑地块出让信息就知道了，据说光拆迁和资金成本就已经投入上百亿。
公开信息显示，福佑地块地上总建筑面积不超过17.85万平方米，而出让范围内各类保护保留历史建筑总建筑面积约9.86万平方米。这意味着福佑地块的地上开发中，需要保护保留的历史建筑面积占比过半。
福佑项目地上过半都是保护保留历史建筑；并且未来建成后，范围内保护更新建筑总规模需要不小于12万方，占了地上总建面的近7成；甚至还需要对75%的区域范围做好肌理保护。
其三，税收产出要求奇高！
不单如此，该地块的条件还包括，拿地单位须于签订国有建设用地出让合同至项目规划资源综合验收通过期间，对黄浦区的综合税收贡献不少于 120 亿元。项目规划资源综合验收通过后，5 年内对黄浦区的综合税收贡献不少于 144 亿元。
而与蚂蚁集团的合作，或许恰好能够解决这一难题！
这些要求综合起来，难度不可谓不大！但一旦做好了将成为上海城市更新和城市设计的“点睛之笔”，复星也将更上一个台阶，参与到高规格中心城区优化改造的征程中去！
04
大豫园片区对上海城市更新的启示
其实，这次大豫园片区也给上海这种超级城市的城市更新，老城焕新有一定启示，比如：
要尊重历史，保护历史！
历史文物是不可再生资源，对历史建筑和历史风貌的保护，我们始终存有敬畏之心。
豫园股份总裁倪强透露，在对地块进行建设规划时，豫园股份对整个片区中的一砖一瓦、一梁一柱都进行了详细考察分析。未来，“大豫园”片区将设立首席文化官，在保护和修缮的同时，充分挖掘区域历史文化内涵。
要注重老城焕新和经济产出相结合！
比如本次复星拉上了蚂蚁集团，如无意外，可以满足政府对于税收产出的要求，市中心是稀缺资源，经济和税务产出必不可少，包括去年普陀地块，卓越也是拉上了京东，大宁地块，也是要由保利来搞定，基本都是居住和商办配套而生，也有税收要求。
要合理规划，满足居民需求！
“大豫园”片区开发还将有效改善上海老城厢的交通和居住环境。此前，老城厢地区在长期发展中所形成的建筑密度高、道路曲折狭窄等特征，引发了停车难、公共交通布局有限等诸多问题。
“大豫园”片区整体规划中，地下空间的充分开发和科学利用，将成为解决交通“痼疾”的一剂良药。以福佑路项目为例，其地下空间可分为三层开发，预计提供停车位2000余个。
要注重文化创新与商业结合！
接下来，“大豫园”片区将推出两大重磅项目：“2023年豫园迎新春民俗体验”和“首届东方匠星大典”，后者将汇聚一批优秀的手工艺匠人和非遗传承人，推动传统文化和现代元素碰撞、融合。
上海国际时尚联合会也宣布，第十一届上海高定周将于11月在“大豫园”片区举行。
秋分时节，豫园商城将江南仲秋场景一一重现，把氛围拉满，邀市民游客共赴一场国风沉浸体验。9月23日至28日，豫园商城“节气江南·仲秋月神游”浪漫开场。
我们有理由相信，上海的“大豫园片区”正在愈来愈好！未来上海人们提起豫园，可能会有不一样的自豪感和新奇感！
而“大豫园片区”规划启程，刚好处于上海旧改即将完结的十四五时期。未来，上海中心城区，尤其是黄浦、静安这些区域的土地也将更加稀缺，想要获得上海中心城区的土地，就必须参与到城市更新的进程中来！
复星总归也是从上海出生和长大的本土企业，相信一定会精心打造好大豫园，承载起过去的光荣与未来的梦想。
